Les loyers sont moins chers en Allemagne

Le droit au logement est reconnu dans la Charte des Droits de l’Homme. En France, la situation s’est dégradée et surtout pour les locataires du secteur privé. La France compte 58% de propriétaires dont 19% remboursent un prêt. Les prix ont atteint un tel niveau qu’un primo-accédant doit s’endetter sur 25 ou 30 ans. La demande de logement restent toujours très forte, plus 1 200 000 ménages sont en attente de logement.

L’Allemagne est une exception en Europe, pas de flambée des prix ni d’augmentation de loyer. Les propriétaires sont minoritaires (42%). La politique du logement a privilégié le logement locatif et le secteur privé a été encouragé à investir. Pourquoi acheter quand les loyers sont bas ? Les bailleurs privés ont en moyenne 5 logements (1,6 en France), ils sont organisés en associations ( 1million d’adhérents) et investissent avec un réel statut de bailleur. Ils amortissent 2% du bien pendant 50 ans. C’est l’opposé des avantages fiscaux en France, qui a mené à des aberrations en Loi Scellier en dupant les investisseurs néophytes sur des programmes catastrophiques pensant acheter le droit de payer moins d’impôt sans imaginer que l’investissement ne correspondait pas aux demandes des locataires. En Allemagne, les propriétaires ont plus peur de voir un locataire partir que d’avoir des impayés. Un service inter-communal permet de résoudre les impayés.

En France, les propriétaires de terrains sont peu taxés, il suffit de laisser le coût de l’immobilier grimper pour ajuster à la hausse son prix de vente du M2. Avec la Loi Scellier, l’Etat a subventionné pour près de 11 milliards le patrimoine d’une minorité de nos concitoyens qui ont eu les moyens d’investir. Les constructions n’ont pas eu lieu là où la demande de logement est la plus importante, ce n’était qu’un outil de défiscalisation pour les plus riches.

La ponction sur le pouvoir d’achat est considérable. La relance de la construction est un impératif, faire baisser les prix de logements et des loyers l’est tout autant. Il est inutile de donner des subventions, si c’est pour reprendre ensuite avec la TVA. Les allemands ont supprimé cette TVA sur les logements sociaux destinés à la location. Quand on connait l’énergie à dépenser pour obtenir une prime liée à la rénovation, il serait plus efficace de supprimer la taxe. Opportun également de créer un véritable statut du bailleur privé, le rassurant avec le développement des dispositifs existants. Un « permis de louer » permettrait de vérifier le bien avant sa mise en location. Le prêt à taux zéro, limité par exemple à 100 000€, permettrait de réduire le coût du logement et donc de diminuer les loyers. Cela réduirait l’intervention de l’Etat à 18101,74€  (base prêt à 3,40%) contre 48 000€ avec la Loi Scellier par logement.

Pour réduire les prix de terrain c’est réduire le prix de l’immobilier qu’il faut mettre en oeuvre car lorsque l’immobilier augmente c’est le prix de m2 de terrain qui suit. Malheureusement, l’urgence des réformes ne tourmente en France que les gens de terrain et les décideurs bien installés dans leur propre confort évitent les réformes qui pourraient bousculer leur quotidien et il faudrait au moins 5 ans pour résoudre la crise si une politique des 500 000 logements par an était réellement appliquée.