Baisse des prix en immobilier

Les prix de l’immobilier ont connu une envolée spectaculaire : + de 110% entre 1998 et 2008.

La France connait la plus grande bulle immobilière de son histoire.

Le décalage est inédit entre le prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat, le taux de dépense moyen pour le logement a augmenté de 30%.

Les loyers et les revenus ont pourtant augmenté au même rythme, le manque de logements n’est donc pas en cause pour expliquer l’envolée des prix car sinon les loyers auraient évolué à la hausse.

En fait l’explosion de la bulle internet suivie de la crise des subprimes ont provoqué une ruée sur les actifs immobiliers.

La valorisation des prix constitue aujourd’hui une bulle dans la mesure où rien ne la justifie :ni la tendance longue des prix, ni l’inflation, ni l’évolution des revenus.

La capacité d’emprunt a été dopée. Le soutien de l’Etat a joué un rôle important dans le gonflement de la bulle, par choix de la facilité, la construction a servi de cache-misère pour l’emploi face à une désindustrialisation. Alors que l’augmentation du budget logement pour un ménage peut entrainer des conséquences sanitaires dramatiques, la bonne santé du marché immobilier offre des recettes fiscales conséquentes.

Le volume des ventes dans l’immobilier ancien a baissé de 18% en 2012, depuis neuf et ancien ne cessent de reculer. La demande diminue, les stocks augmentent.

Une analyse démographique montre que le volume de personnes susceptibles d’être intéressées par l’accès à la propriété devrait rester stable pendant les 30 prochaines années.

L’accès au crédit ne pourra plus augmenter, les taux sont au plus bas et les banques commencent à être plus sélectives sur les dossiers en demandant plus d’apport et en raccourcissant la durée des prêts. Ce durcissement entrainera une baisse de capacité d’emprunt d’environ 30%.

L’Etat tente de se désengager du soutien à l’immobilier.

La baisse des prix a déjà commencé!!!

Quelle sera l’ampleur de la baisse ?

  1. Retour à la moyenne du ration prix/revenu
  2. Retour à la moyenne des prix déflatés ( corrigés de l’inflation)
  3. Retour à la prime de risque habituelle pour les investisseurs
  4. Retour à un prix M2 acceptable pour un revenu médian.

Quelles que soient les méthodes retenues, la surévaluation est comprise entre 20 et 40% du prix des biens et devra donc s’ajuster.

Baisse des prix dans les autres pays :

  • UK – 21%
  • Esp -28%
  • USA -35%

Outre les mesures politiques nécessaires pour accompagner cette baisse comme le préconisent Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat, nous travaillons dès aujourd’hui chez Opportunités-Immobilières avec conscience de la situation :

  1. proposer des biens au prix réel en expliquant au vendeurs que l’évolution n’est pas un retour en arrière, les prix ne remonteront pas demain.
  2. construire avec des partenaires qui ont revu leurs marges
  3. travailler les financements au cas par cas en utilisant toutes les ressources possibles
  4. dénoncer les anomalies et les abus

Nous sommes convaincus que la qualité de son logement reste une priorité du confort de vie de chacun et l’investissement immobilier reste un moyen de se constituer un patrimoine et des revenus honnêtes.

Seuls l’adaptation de notre modèle social désuet et l’abandon du « politiquement correct » nuisible pourrait nous remettre à niveau dans la mondialisation pour le bonheur de tous.